Оценка недвижимости

В оценочной практике под оценкой рыночной стоимости недвижимости принято понимать следующие услуги:

· Оценка земельных участков (оценка земли)

· Оценка зданий и сооружений (оценка коттеджей, дачных, садовых домов)

· Оценка квартир

· Оценка незавершенного строительства

Определение рыночной стоимости недвижимости является одним из самых востребованных видов деятельности и включает в себя определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т.д. в отношении различных объектов недвижимости.

В центральных регионах России, Москве и Московской области рынок недвижимости развит очень сильно, поэтому определение рыночной стоимости объектов недвижимого имущества можно провести достаточно точно.

Оценка недвижимости проводится в отношении таких объектов, как здания промышленного, социального или культурного назначения, производственные комплексы; жилые дома, квартиры, комнаты и иные жилые помещения; офисные, складские и производственные помещения; земельные участки, многолетние насаждения - сады, парки, скверы, освоенные участки в садовых и дачных товариществах; сооружения - дороги, мосты, подъездные пути, резервуары, ограждения и т.п.; объекты незавершенного строительства, включая объекты с приостановленным строительством, законсервированные объекты и объекты с прекращенным строительством.

Вы можете заказать оценщику определение рыночной стоимости недвижимости, состоящей из одного или нескольких объектов недвижимости: рыночной стоимости - наиболее вероятной стоимости объекта при его продаже на открытом рынке; восстановительной стоимости - суммы затрат в рыночных ценах на создание здания или сооружения, идентичного оцениваемому объекту; инвестиционной стоимости (стоимости, определяемой исходя из доходности недвижимости при заданных инвестиционных целях). Определение различных видов стоимости недвижимости даст Вам объективную информацию о реальной цене объекта собственности и, возможно, будет полезно при принятии управленческих решений. Наши оценщики имеют богатый опыт по переоценке недвижимого имущества предприятий Москвы и Московской области.

При независимой оценке зданий и сооружений мы учтем все факторы, влияющие на стоимость объекта: месторасположение, наличие и качество инфраструктуры, удаленность от основных центров, транспортное сообщение, экологическую обстановку; внимательно и подробно изучим состояние оцениваемого объекта, определим износ всех основных конструкций. Окончательная стоимость объекта недвижимости будет установлена с учетом сравнения его рыночной стоимости с ценой предложений на покупку-продажу объектов-аналогов и сопоставления с полной стоимостью нового строительства аналогичного объекта собственности, а также с учетом способности объектов собственности приносить доход за счет его коммерческого использования.

Оценка стоимости недвижимости

Оценка объектов недвижимости

В последнее время в нашу оценочную компанию стали обращаться клиенты, которым необходимо оценить недвижимость для вклада в уставной капитал вновь создаваемого Общества. При оценке стоимости такой недвижимости необходимо уделить особое внимание стоимости земельного участка, на котором расположен объект недвижимости. Например, организация просит оценить коммерческую недвижимость, которую совсем недавно ввела в эксплуатацию, закончив строительство оцениваемого объекта.  Бухгалтер собрал все затраты на строительство объекта и озвучил его стоимость. Это будет стоимость недвижимости в рамках затратного подхода без учета прибыли девелопера или предпринимателя. При оценке объектов недвижимости, подобных описываемому, необходимо сразу решить вопрос по рассматриваемому объекту. Либо мы будем оценивать стоимость возведения (строительства) объекта недвижимости, которая приблизительно будет соответствовать балансовой стоимости, либо проводить рыночную оценку недвижимости, которая будет содержать стоимость земельного участка и коммуникаций, которые подведены к объекту.

Оценка помещений

При оценке помещений оценщики часто используют наравне с доходным и сравнительным подходами затратный подход. Оценка торговых или офисных помещений в рамках затратного подхода очень трудоемка. Оценщик обязан знать площадь земельного участка, который относится непосредственно к оцениваемому помещению, стоимость коммуникаций, стоимость общих нежилых помещений (лифтовые шахты, лестничные пролеты, балконы). Независимая оценка офисных и нежилых помещений в Москве, как правило, осуществляется двумя подходами: доходным и сравнительным. На рынке представлено большое число предложений по продаже офисных и торговых помещений.

Оценка права аренды.

В собственности Российской Федерации, несмотря на идущую приватизацию, остается огромное число объектов недвижимости. Такие объекты находятся в хозяйственном ведении различных унитарных предприятий и ведомств. Касательно Москвы, в ведении таких предприятий находится огромное количество зданий и сооружений, оставшихся от всевозможных НИИ и промышленных предприятий, но которые располагаются на территории города. Эти здания очень привлекательны с точки зрения аренды офисных, производственных и складских помещений. Арендные ставки в них, как правило, немного ниже рыночных, располагаются они рядом с транспортными развязками и имеют большие площади. По внутренним документам министерств и ведомств, сдача помещений в аренду должна осуществляться по рыночным ставкам. Но стоит сразу обратить внимание на разницу в арендной ставке и праве аренды. Оценка права аренды обычно требуется, когда идет переуступка права аренды. То есть когда у одного лица есть имущество, которое он арендует, и стоимость права аренды будет иными словами платой за заключение договора. Обычно это применяется к земельным участкам в Москве и Московской области. За границами Московского региона само понятие право аренды земельного участка встречается очень редко. Оценка права аренды нежилых помещений заказывается министерством имущественных отношений г. Москвы для передачи муниципальных помещений в аренду.

Оценка аренды, арендной ставки.

Другое дело, если речь идет про оценку арендной платы или арендной ставки. Само по себе понятие оценка арендной ставки согласно действующему законодательству существовать не может. Мы не можем оценивать то, что не является предметом гражданского оборота. Арендную ставку нельзя продать, подарить или завещать. Государственные органы вот так формулируют задание на оценку в случае необходимости оценки аренды или арендной платы: "Открытый конкурс на поставку в 2010 г. услуг по оценке федерального имущества, находящегося в оперативном управлении университета с целью передачи его в аренду". Зная рыночную стоимость объекта можно легко определить ставку, по которой его можно сдать. Иногда просят эту ставку указать в отчете с пометкой "справочно". Оценить квартиру в аренду или оценка арендованной недвижимости можно сделать самостоятельно, изучив предложения агентств недвижимости.

Кто может заниматься оценкой недвижимости?

Как оценить дом или дачу?  Часто заказчику необходимо просто знать примерно стоимость своего объекта. Для этого совсем не нужно обращаться к оценщику загородной недвижимости или фирмы по оценке имущества в Москве. Отчет, выполненный по всем стандартам нужен в основном только для предоставления в различные государственные органы, налоговую службу, органы нотариата и прочее. Приблизительную оценку стоимости недвижимости в Москве можно узнать, посетив ряд интернет сайтов агентств по недвижимости и подобрав максимально похожий объект недвижимости или несколько объектов. Такое мероприятие можно назвать оценкой недвижимости онлайн (on line) или экспресс оценка недвижимости. Обычно самостоятельно можно определить стоимость жилой недвижимости: Оценку жилого дома, коттеджа и прочее. Что касается оценки доходной недвижимости, недвижимости предприятия или офисной недвижимости, то такой подход труден в применении на практике. Стоимость объектов, перечисленных выше подвержена воздействию многих факторов. Причем ряд факторов имеют очень значительный вес. Например, наличие подъездных путей для склада или охраняемой парковки для офиса. Поэтому оценку стоимости нежилых помещений мы все таки советуем доверить экспертам по недвижимости.

Организация оценки недвижимости

Для составления акта оценки недвижимости или имущества необходимо предоставить ряд документов, характеризующие физические и юридические характеристики оцениваемого объекта. К документам, устанавливающим физические характеристики могут относиться технический паспорт, экспликация, поэтажный или кадастровый план. К юридическим документам относятся свидетельства о регистрации права собственности, договоры аренды, социального найма. Предоставив эти 2 типа документов можно провести оценку имущества собственности и обязательств. Рыночная оценка объектов коммерческой недвижимости без предоставления этих документов практически невозможна, за исключением нескольких случаев. Например, оценка промышленной недвижимости или оценка стоимости дачи загородного дома иногда требуется при бракоразводных процессах, когда один из бывших супругов просто скрывает документы на объекты. В таком случае в центр оценки имущества и недвижимости можно обратиться указав характеристики объектов "со слов". Таких характеристик порой бывает достаточно и судебные органы принимают такие отчеты в связи с отсутствием других документов доказательного характера.